Die Beträge um die es bei der Finanzierung eines Hauses geht, sind so groß, dass Fehler in diesem Bereich existenzbedrohend sein können.
Viele Menschen bauen nur einmal in ihrem Leben ein Haus und verschulden sich dabei über Jahrzehnte hinaus. Fehler in diesem Bereich rächen sich oft bitter. Der „klassischen Weg der Eigenheimfinanzierung“ ist über ein Hypothekendarlehen. Insbesondere in der momentanen Niedrigzinsphase dieses „normale Bankdarlehen“, sollten diese Darlehen die erste Wahl bei der Finanzierung sein.
Hypothekendarlehen ist eigentlich ein Grundschulddarlehen
Es wird im Rahme der Baufinanzierung zwar meistens von Hypothekendarlehen gesprochen, aber in Wirklichkeit handelt es sich um Darlehen, die über eine Grundschuld abgesichert sind. Das hat für das Kreditinstitut den Vorteil (und die sitzen bei den Verhandlungen mit den Kreditsuchenden am längeren Hebel), dass Einwendungen, dass die Schuld eigentlich niedriger oder schon erloschen sei, zunächst einmal unberücksichtigt bleiben (was der Bank im Zweifel die schnellere Verwertungsmöglichkeit eröffnet). Juristen sagen auch, dass die „Grundschuld eine Schuld ohne Grund“ sei. Das sind juristische Feinheiten, die – soweit das Darlehen ordnungsgemäß abbezahlt wird – keine Rolle spielen.
Lockvogelangebote der Banken und Sparkassen
Viele Banken und Sparkassen werben mit niedrigen Zinsen für die Eigenheimfinanzierung. Die Kreditinstitute prüfen aber die Bonität und das Hausbau- bzw. Hauskaufprojekt jedes Kunden einzeln und individuell. So kann es sein, dass die beworbenen niedrigen Zinsen für den Kreditsuchenden eben nicht gelten. Genauso sind auch die Zinsübersichten für Baugelder, wie man sie vielerorts im Internet findet, mit Vorsicht zu genießen.
Erster Weg zur Hausbank
Der erste Weg für eine Finanzierungsberatung sollte zur Hausbank gehen. Die hat sich nämlich, da sie Einblick in die Kontenbewegungen hat, schnell ein Bild über die Bonität des Häuslebauers gebildet. Es besteht eventuell auch aufgrund einer langjährigen Bindung ein beiderseitiges besonderes Vertrauensverhältnis.
Nicht nur auf die Rate schauen
In vielen Beratungsgesprächen werden die niedrigen monatlichen Raten herausgestellt, weil häufig mit einer niedrigen 1 Prozent Tilgung gerechnet wird. Das ist aber sehr kurzfristig gedacht, dann dann zahlt man wirklich beinahe bis an das Lebensende ab und die Banken kassieren so lange Zinsen auf das Darlehen. Daneben werden die Darlehenszinsen immer nur einen bestimmten Zeitraum festgelegt, der meistens zwischen 5 und 15 Jahren liegt. Länger als 15 Jahre gibt es praktisch nicht. Wenn dann die Zinsbindung nach 10 Jahren ausläuft und lediglich mit 1 Prozent Tilgung gerechnet wurde, sind die Schulden nach zehn Jahren noch sehr hoch. Eine zwischenzeitlich eingetretene allgemeine Zinserhöhung (man denken nur an das allgemein befürchtete Ansteigen der Inflation).
Gesamtkosten über die gesamte Laufzeit ausrechnen lassen
Besser kalkulieren kann man, wenn man nicht die einzelne Rate sondern die Gesamtkosten über die Vertragslaufzeit unter Einbeziehung der Restschuld betrachtet. Dabei stellt man fest, dass eine niedrige monatliche Rate langfristig ziemlich teuer wird.
Sondertilgungen vereinbaren
Die Kreditinstitute mögen Sondertilgungen im allgemeinen nicht sonderlich gerne, weil sie sich selbst das Geld am liebsten planbar auf dem Geldmarkt beschaffen. Für den Kreditnehmer sind sie sinnvolle, weil es immer vorkommen kann, dass man auf einmal mehr Geld zur Verfügung hat als ursprünglich erwartet, etwa durch eine Erbschaft. Dann ist es sehr ärgerlich, wenn man auf der einen Seite für das ererbte Geld Minizinsen bekommt es aber nicht zur Tilgung des Baudarlehens verwenden darf.
Mit dem Angebot der Hausbank auf die Suche machen
Soweit man dann von der Hausbank ein Angebot erhalten hat, kann man dieses als Grundlage für Verhandlungen mit anderen Kreditinstituten nehmen. Für solche Gespräche nimmt man am Besten gleich die erforderlichen Unterlagen mit, etwa Arbeitsverträge, Gehaltsmitteilungen, Nachweis des Eigenkapitals und die Unterlagen zu dem geplanten Hausbauprojekt. Bei der Terminabsprache kann man auch gleich nach den erwünschten Unterlagen fragen.
Letzter Weg – wieder zur Hausbank
Nachdem nun verschiedene Angebote beisammen sind, kann man noch ein letztes Mal zur Hausbank gehen und mit dieser über eine eventuelle Verbesserung der Konditionen verhandeln (wenn es anderswo bessere gegeben hat).
Andere Möglichkeiten der Finanzierung eines Eigenheims sind noch der Bausparvertrag und eine Finanzierung über eine Lebensversicherung.
Grundsätzlich sollte der Kauf einer Immobilie gut überlegt sein. Eigentum hat auch Nachteile gegenüber der Miete.