Der Immobilienmarkt lockt mit niedrigen Zinsen und einem Käufermarkt. Doch genügend Eigenkapital muss sein.
Fest steht: Viele Familien könnten eine Finanzspritze gut gebrauchen. Doch die Eigenheimzulage ist schon lange tot. Für Hausfinanzierer und Wohnungskäufer kann dabei eine öffentliche Einrichtung kann interessant sein: die Kreditanstalt für Wiederaufbau, kurz KfW. Sie verhilft zu zinsgünstigen oder sogar zinsfreien Krediten. Beliebt sind KfW-Kredite, weil die KfW anders als die meisten öffentlichen Förderprogramme Baudarlehen unabhängig von der Höhe des Einkommens vergibt. Außerdem begnügt sich die Bank mit einer nachrangigen Absicherung ihrer Kredite im Grundbuch – ohne den im Kreditgewerbe dafür üblichen Zinszuschlag.
Geld vom Staat und von den Ländern
Das zinsgünstige KfW-Wohneigentumsprogramm steht jedem offen. Finanziert werden häufig bis zu 30 Prozent der Gesamtkosten, maximal 100 000 Euro. Das Wohneigentumsprogramm steht bereit zum Bau eines Eigenheimes, Erwerb einer Eigentumswohnung oder Kauf eines Eigenheimes. Bauherren oder Immobilienkäufer können die KfW-Kredite über jede Bank oder Sparkasse erhalten. Wichtig: Anträge sind vor Beginn des Bau-, Kauf- oder Modernisierungsvorhabens zu stellen. Ausgenommen sind damit Umschuldungen und Nachfinanzierungen. Dafür sind Kombinationen mit anderen öffentlichen Förderprogrammen meist möglich.
Nicht jeder weiß das: Viele Bundesländer geben Baudarlehen. Dabei bieten die Länder unterschiedliche Programme zur Eigenheimförderung. Gemeinsam ist ihnen, dass nur Vorhaben unterstützt werden, deren Arbeiten noch nicht begonnen haben oder für die noch kein Kaufvertrag unterschrieben wurde.
Haus oder Wohnung?
Eine Immobilienfinanzierung ist eine langfristige Angelegenheit, die gerade deshalb maßgeschneidert sein muss. Denn sie darf nicht einengen und muss so locker sein, dass sie Konsumwünsche, Wohlergehen und Sondertilgungen ermöglicht. Deswegen gilt der Grundsatz: je höher das Eigenkapital, desto geringer der Kreditanteil. Damit sinken die laufenden Finanzierungskosten. Erforderlich sind für eine solide Finanzierung mindestens 20, besser 30 Prozent Eigenkapital. Wer gut verdient, kann zur unteren Grenze tendieren. Wer öffentliche Fördermittel beantragen will, muss zudem Eigenkapital vorweisen. Dafür kommen zwar noch gebundene, aber kurzfristig verfügbare Mittel ebenso in Betracht. Eventuell ist es lukrativ, Wertpapiere und andere Geldanlagen aufzulösen und in die Finanzierung einzubringen. Ob sich ein solcher Schritt lohnt, lässt sich einfach überprüfen. Sind die Renditen der Geldanlagen niedriger als der Effektivzins der Kredite, ist es in der Regel nicht sinnvoll, an der Geldanlage festzuhalten.
Immobilien kaufen
Mit den reinen Baukosten oder dem Preis für die Traum-Immobilie ist es nicht getan. Einzukalkulieren sind für Nebenkosten zwischen fünf und über zehn Prozent. Für eine sichere Finanzierung ist es dabei notwendig, diese aus dem Eigenkapital zu bezahlen. Die Höhe der Gebühren, wie Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchgebühren, orientiert sich am notariell beurkundeten Kaufpreis. Geschickte Preisverhandlungen zahlen sich auch bei den Nebenkosten aus.
Hypothekendarlehen
Das Hauptgewicht einer Wohneigentumsfinanzierung sollte auf einer langfristigen Hypothekenfinanzierung liegen. Meist dürfte ein Hypothekendarlehen für selbst genutzte Immobilien die günstigste Finanzierungsform sein. Dabei ist ein Hypothekendarlehen ein langfristiger Kredit, der ratenweise zurückgezahlt wird. Üblich sind dabei die sogenannten Annuitätsdarlehen. Dabei ist die Annuität ein über Jahre gleich bleibender Betrag, der jährlich an Zins- und Tilgungsleistungen aufzubringen ist. Gängigerweise wird diese in monatlichen Raten gezahlt, die für meist fünf oder zehn Jahre gleich hoch bleiben. Danach ist der Darlehensvertrag neu auszuhandeln. Ein Hypothekendarlehen hat deswegen keine festgelegte Laufzeit.
Niedrige Zinsen
Die Situation ist verführerisch. Nie waren Bauzinsen niedriger als derzeit. Dabei sind Zinsen der Preis für geliehenes Geld. Das könnte der Zeitpunkt sein, um Bau oder Erwerb einer Immobilie anzugehen. Grundsätzlich ist es in dieser Zinssituation empfehlenswert, ein Annuitätendarlehen mit festem Zinssatz zu wählen. Dieses bietet langfristig kalkulatorische Sicherheit. Der Kreditnehmer weiß für eine lange Zeit, wie viel er zu zahlen hat, und kann dies in seiner Finanzplanung und Ausgabenpraxis berücksichtigen. Sinken die Zinsen aber nach Abschluss des Kreditvertrages, hat dies keinen Einfluss auf die Raten. Man muss die vereinbarten Zinsen für die gesamte Laufzeit zahlen. Aktuell ist es sinnvoll, möglichst lange abzuschließen.
Zinssatz bei Anschlussfinanzierung beachten
Die Standardtilgung ist die jährliche Tilgung von einem Prozent – die Kreditinstitute gehen gewöhnlich in ihren Angeboten davon aus. Auf Wunsch des Kunden vereinbaren sie aber auch höhere Tilgungen, die die Gesamtlaufzeit erheblich verkürzen. Die Rückzahlung eines Darlehens mit einem Prozent Tilgung zieht sich je nach nominalem Zinssatz zwischen 28 und 32 Jahren hin. Verdoppelt der Häuslebauer seine Tilgung auf zwei Prozent, hat er den Kredit circa fünf Jahre früher zurückgezahlt.
Bei der Erstfinanzierung feilschen viele Häuslebauer und Immobilienkäufer um Zehntelprozente. Doch bei der Anschlussfinanzierung nehmen sie häufig das Prolongationsangebot der bisher finanzierenden Bank an. Meist erweist sich dies als Fehler, denn die Anschlussfinanzierung ist eine gute Gelegenheit, monatliche Belastungen zu reduzieren. Daher sollte man sich früh über aktuelle Konditionen und die zu erwartende Zinsentwicklung informieren. Und nicht auf die finanzierende Bank mit ihrem Prolongationsangebot warten. Denn laut BGH-Urteil muss ein Kreditinstitut erst vier Wochen vor Ablauf der Zinsbindung ein Verlängerungsangebot vorlegen – wenig Zeit für eine wichtige Entscheidung. Allerdings holen nur knapp 60 Prozent der Beteiligten, so informiert eine Marktstudie von Infas TTR, bei der Entscheidung zur Anschlussfinanzierung konkrete Vergleichsangebote ein.
Aktuell interessante Zinsen
Die aktuell interessanten Hypothekenzinsen sollten auch von denjenigen beobachtet werden, die erst in nächster Zeit einen neuen Baukredit benötigen, weil ihre Zinsbindung noch ein oder zwei Jahre läuft. Wer wegen der hohen Kosten nicht umschulden will, für den halten die Banken Alternativen bereit: sogenannte Forward-Darlehen. Damit kann man sich die heutigen günstigen Zinsen für morgen sichern. Das Altdarlehen läuft trotzdem einfach unverändert weiter. Am Ende der Zinsbindung wird die Restschuld mit dem Forward-Darlehen abgelöst. Egal wie sich die Hypothekenzinsen in der Zwischenzeit entwickelt haben, Zinssatz und Ratenhöhe sind festgelegt. Forward-Darlehen haben ihren Preis: Die Banken verlangen einen Zinszuschlag auf die aktuellen Konditionen.