Risikobegrenzungsgesetz schützt Eigenheimbesitzer. Banken müssen ihre Kunden künftig schon vor Vertragsabschluss informieren, ob ihr Darlehen verkauft werden kann.
Vor Kurzem haben zahlreiche Berichte über private Immobilienkredite, die an ausländische Finanzinvestoren verkauft worden waren, Eigenheimbesitzer aufgeschreckt.
Nunmehr sollen mit dem Risikobegrenzungsgesetz sowohl die Rechte der Kreditnehmer als auch die Rechte von Unternehmen im Umgang mit Finanzinvestoren gestärkt werden.
Banken sollen ihre Kunden informieren
Künftig sollen Banken ihre Kunden schon vor Vertragsabschluss informieren, ob ihr Darlehen verkauft werden kann. Der Kunde hat dann die Wahl, einen Kredit abzuschließen, bei dem dies ausgeschlossen ist.
Dazu muss ein „deutlich gestalteter Hinweis“ im Kreditvertrag aufgenommen werden. Fehlt ein entsprechender Hinweis in Verträgen, die ab Inkrafttreten des neuen Gesetzes geschlossen werden, ist der Kreditverkauf zwar nicht unwirksam. Der Kunde kann dann allerdings Ersatz seines dadurch entstandenen Schadens verlangen.
Schon im Vorgriff auf diese Regelung hatten einige Banken damit begonnen, den Verbrauchern Kredite anzubieten, die nicht veräußert werden können. Allerdings hat diese Sicherheit auch ihren Preis. So bieten einige Banken ihren Kunden schon heute an, gegen einen Aufpreis von 0,1 bis 0,2 Prozentpunkten pro Jahr einen Kreditverkauf über die gesamte Laufzeit auszuschließen.
Pflichten der Banken beim Kreditverkauf
Banken haben ihre Kunden zukünftig „unverzüglich“ vom Wechsel des Vertragspartners zu unterrichten. Hiervon sind allerdings nur Banken betroffen, die den Kreditvertrag komplett aus der Hand geben. Bleiben sie auch nach dem Kreditverkauf Ansprechpartner für den Schuldner, weil sie den Kundenservice übernehmen, erfährt der Kreditnehmer vom Banken-Deal nichts.
Dieses Modell kommt insbesondere großen Banken entgegen, die das Inkasso oder die Betreuung auf Abteilungen oder Tochtergesellschaften auslagern.
Anschlussfinanzierung
Bei Immobilienkreditverträgen sind die Zinsen in der Regel für fünf bis 20 Jahre festgeschrieben. Nach dem Auslaufen dieser Zinsbindung verhandeln Schuldner und Gläubiger über neue Konditionen. Einen generellen Anspruch auf eine Anschlussfinanzierung gibt es bislang nicht und wird es auch zukünftig nicht geben.
Allerdings müssen die Banken ihre Kunden zukünftig spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung mitteilen, ob sie das Vertragsverhältnis fortsetzen wollen. Wer eine Absage bekommt, hat dann noch zumindest diese drei Monate Zeit, um sich um ein anderes Angebot zu kümmern.
Kunden, deren Finanzsituation brenzlig ist, tun sich hierbei aber auch in Zukunft schwer. Der Zeitraum von drei Monaten ist daher gerade für Kunden mit finanziellen Schwierigkeiten sehr kurz bemessen.
Kündigung bei Zahlungsverzug
Befindet sich der Kreditnehmer mit seinen Raten im Rückstand, ist eine Kündigung des Darlehens künftig schwieriger. Bislang gab es keine verbindlichen Regeln, wie groß der Rückstand sein muss, um die Bank zur Kündigung und damit zur Rückforderung des Kredits zu berechtigen.
Eine neue Vorschrift (Paragraf 498 Absatz 3 BGB) soll jetzt regeln, dass der Kunde „mit mindestens zwei Teilzahlungen ganz oder teilweise“ in Verzug sein muss. Ferner muss der Rückstand mindestens 2,5 Prozent des Nennbetrags des Darlehens ausmachen.
Kündigung aus wichtigem Grund
Neben der Kündigung bei Zahlungsverzug hat die Bank noch das Recht, den Darlehensvertrag aus wichtigem Grund zu kündigen (Paragraf 490 BGB). Ein solcher wichtiger Grund liegt vor, wenn etwa die Immobilie an Wert verliert und der Kunde keine weitere Sicherheit bieten kann bzw. sich die Vermögenssituation verschlechtert hat.
Zwangsversteigerungen sind auch weiterhin möglich
Banken dürfen – nach bisherigem und künftigem Recht – das Objekt versteigern lassen. Möglich macht dies ein Passus in der Grundschuldurkunde, wonach sich der Kunde „der sofortigen Zwangsvollstreckung“ unterwirft. Damit droht jedem Kunden die Zwangsversteigerung, sobald die Grundschuld fällig ist. Da die meisten Verträge zur Grundschuldbestellung regeln, dass es keiner Kündigung bedarf, ist diese damit sofort fällig.
Wann gelten die neuen Vorschriften?
Die skizzierten neuen Vorschriften, die im Risikobegrenzungsgesetz enthalten sind, gelten, sobald das Gesetz in Kraft tritt. Da das Gesetz zunächst am 4. Juli den Bundestag und anschließend den Bundesrat passieren muss, ist frühestens ab Herbst damit zu rechnen.
Sobald es im Gesetzblatt verkündet ist, gilt es für alle Immobilienkredite, die neu abgeschlossen oder verkauft werden.